• 房价精准预测?不存在的!数据背后,才是真相。
  • 资讯类型:热点关注  /  更新时间:2019-06-12  /  浏览:566 次  /  








在这个大数据的时代之下,似乎所有的事情、所有的问题都能够通过数据来分析解决。一些人就理所应当的认为未来的房价也能够通过现在的数据来精准预测~~

可是数据有些时候是会骗人的啊~~

今天,就给大家分析下楼市最常用,但是最具欺骗性的几个数据。最后再给大家说如何判断房价走势。


误区一:租金回报率


关注楼市的人都知道,衡量房子能不能买,有很多指标,其中,就有一个指标,叫租金回报率。






从某种意义上来说,租金回报率是衡量某个楼盘值不值得买、是否值得投资的一个非常重要的指标和参考。


Q

什么是租金回报率?


A

通常情况下,租金回报率的计算公式为:税后月租金× 12/购买房屋总价。


那么问题来了,是不是只要根据租金回报率排行榜选选租金回报率高的地方就能稳赚不赔?未必!


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如图,以上是2019年我国50座主要城市的租金回报率排行榜。


仔细研究上图的数据之后,可以发现两个很有意思的现象:


1、租金收益率总体偏低


从五十城的数据上来看,总体的租金收益率仅为2.4%,这意味着买一套房子,需要41年多,才能依靠租金来收回成本。


这么一来从数据上看买房还不如存在银行或购买理财产品的收益高?但是在我们的常识里,显然是买房子比存钱划算很多啊。



2、城市越发达,租金收益率就越低

4个一线城市的平均租金收益率为1.7%,31个二线城市平均租金收益率为2.4%,15个三线城市租金收益率为2.6%,从这个角度来看,是不是一线城市最不值得投资,三线城市最值得买?

这个结论一定是有问题的,毕竟,所有人都愿意买一线城市的房子,只要是资金允许的话。

这么看来!数据就是在说谎!问题出在哪里?问题出在租金回报率这个指标本身。

你买房在意的是什么?是房子未来的升值,这才是最主要的投资收益来源,很多投资客从来不在意房租的收入,因此,在实际的房屋投资中,人们是不考虑租金回报率的。

租金回报率的概念,恰恰又忽略了房子价格上涨的空间,这是这个指标出问题的一个关键原因。

另外,租金回报率是一个静态数值,而在未来的一段时间内,不仅房价会发生变化,而房租也会发生变化,可是,购房成本却是已经成为历史的数值。

所以,这种数据最大的错误就是用现在的租金和现在的房价来计算回报率。正确的算法应该是用现在的租金除以当年买入时的房价,这才是最客观最实际的。



误区二:房价收入比


Q

什么是房价收入比?


A

通常意义上所谓的房价收入比,就是住房总价比上一个地区的家庭可支配收入。用来衡量买房难易程度,也就是通常所说的,一个家庭不吃不喝多少年可以买的起一套普通住房。


如果照这个定义可以简单理解为这个比值越高,说明要赶紧卖房,比值越低,说明房价越健康,值得购入。然而真的是这样吗?


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上图中,深圳排名第一,也就是说,深圳家庭要不吃不喝34.2年才能买的起一套住房。


别被数据骗了!


1
房子具有投资属性

房子本质是非常特殊的商品,首先它具有消费品也就是居住属性,另外作为资产还具有投资属性。


房价收入比其实就只是反映了房子的居住属性,并没有反映出房子的资产属性。房价收入比,其实就是个伪命题。



具有资产属性的产品他的价格反应的就不止是当下的使用价值,而是应该包含未来的预期,预期越高,估值也就越大。


2


买房可以贷款


单就数据而言。其实也忽略了购房者可以贷款的事实。比如依旧以深圳房价收入比34.2为例,指的是攒够全款再买房需要34.2年,而现实却是首套房只需要3成首付,剩余可以贷款。


3
很多人其实不买房

还是以深圳为例,2018年末,深圳户籍人口454.7万,常住人口1302.66万,实际管理人口超过2000万。


当整个社会,超过一半的人不需要买房,而只需要租房或者住集体宿舍的时候,再用整个社会的平均工资来计算房价收入比根本就没有意义。



如何判断房价走势?


判断房价走势其实根本不难,只需要排除掉不必要的干扰项,比如租金回报率、房价收入比等等,这些通通没有用。


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1)短期来看,主要受调控的影响  


这个很好理解,比如货币、信贷,房贷上浮,你买房的成本就增加了。


限购调控更不用说了,你想买都买不了。还有很多城市限售,一下子把这个城市的流动性锁住了。


2)重点关注二手房数据


需要说明的是,短期来说在上文提到的政策因素的影响之下需要重点关注二手房的数据


因为在调控影响之下,新房限价开发商赚不赚钱,赚多少钱,自己说了根本不算。


判断二手房价走势,需要关注两个指标:每月的二手住宅成交量、固定几个板块的签约合同价。



3)中期看当地的土地供给

物以稀为贵。


有地,才有房子。



4)长线看人口净流入


这个实际是看中青年刚需买房的人口净流入


背后的逻辑就是那个城市要有足够多支持这些中青年流入的产业。


如果房子少人口多,房价当然要涨;如果很多人口还往外流出,那房价大概率还要往下走一走。


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